作者:楼市向右看
文／观察员老王
虽然准备月饼、大米、啤酒、小龙虾、大闸蟹，但开发商们对于中秋节的热盼。都被连日的秋雨浇灭。
这是一个天都不旺市场的金九，在巨头倒下的日子里，即使是背靠大树的央企，也没有几个开发商是可以悠然过节的。
市场成交的低迷大家都已经感受到了，只是许多焦虑的人不明白：
为什么自己看上的那个项目，开发商不但不讲价，还嚷嚷着要收回优惠呢？
1
城区孤品盘的热卖逻辑
许多人都和老王一样，看过这样一个段子：有个人收了俩一模一样的瓷碗，据说这也是唯二存世的孤品，然后此人毫不犹豫地将其中一个打碎，他的理由是世间唯一才更为珍贵。
这个理论，在楼市中同样适用：在所有的红盘要素中，供需比永远是最具决定性的。
所以，我们看海信·君澜、银丰·玖玺城、佳源华府等楼盘，卖完之后周围再难有新盘推出，而且他们红盘不需要一次性卖出几百上千的量，半年卖个几十一百组，都算是一个不错的业绩。在全球通胀的年代里，富豪们的财富增长得最快，所以青岛海边这几个一只手能数过来的豪宅基本上没有降价的可能。
城阳楼盘虽多，但是也有项目不会愁卖。比方说龙湖春江天越，在老王看来，这个仅剩下套住宅的楼盘，如从单从项目的营销角度而言，根本没有花费巨资做营销中心和示范区的必要。就这么个地段，这么点房子，随便租个商铺就可以清盘了。龙湖如此认真，更多的可能是城市品牌与整体士气的考量。
龙湖·春江天越之后，青特·君悦必然是下一个红盘。青特的褐石产品这种尖货，只有套，一路之隔城阳市民中心的公务员和周边那么多名校的老师消化掉完全没有问题，更别提那些想搬出老房子的改善族。尽管这个楼盘要11月淡季上市，但是热销也是必然的。
西海岸那么多楼盘降价了，但是瑞源的莲花山项目，青铁·海誉府等，也不是一般人想买就能买的。所以，不论市场冷暖，炒房客或许会退场，但是首置刚需和改善是永远都有的。特别是在城区中心地带，新项目多年不出一个，房源那么少，户型有比老房子好那么多，什么时候都不愁卖。如果在整体资金面特别紧张这种极端因素之下，你有机会入手，个人觉得还是不应该犹豫。
研究透楼盘的区域供需比，你买房就成功了一半。
特别提醒：
为了满足大家的置业需求，青岛楼市研究员的置业咨询群成立了！在这个群中，老王会发布最新的探盘心得，而群众的置业助理，则会帮助大家购买最具性价比的新房和二手房。入群和买房都是有规矩的：
。
2、跟着老王买房有什么好处？两个：第一，你会找到为人正派、经验丰富的置业助理；第二，我们永远不会为了高额佣金推荐烂盘。
3、小师哥通过大家的好友之后，你需要将经济状况、置业预算、目标区域等信息告知小师哥，以便小师哥为你匹配置业助理。
2
慢速盘的“躺平”策略
上述楼盘不讲价，我想很多人都理解了。大家最理解不了的，是还有一些明明卖得很差的楼盘，也在死扛着不讲价，甚至还敢说开盘售罄，后期优惠取消这样的硬话，又是怎么回事？
死扛族，主要分三类：
第一类是央企、国企的高成本项目，开盘价已经接近成本价了，再降价就涉及到一个GY资产流失的问题了。项目方方面面的头头脑脑就要解释一下这个严重的问题为何会出现，这一类的项目一般会死扛；
第二类，不缺钱且项目比较少的本土开发商。除了自己熟悉着一亩三分地，别的地方也不敢去拿地，所以资金需求量不大。只要老板不作，资金量就很充裕，而且老板看着自己设计的房子越看越喜欢，越看越不想贱卖，所以就这么耗下去了；
第三类，在市场上杀伐果断的头部房企，对于降价后的市场也有一个精确的研判，发现降价也多卖不了多少套，反而可能给项目带来麻烦。那么在板块短暂的空档期，也会选择死扛，能多骗一个焦虑小白是一个，能多骗十几个就算赢。网聊骗局的抠脚大汉们都会为五千分之一的概率整天忙活，开发商一天几千个电话炸下去，在开盘首月总能套一些懒惰的购房者。
但是大家要明白，能着了抠脚大汉道的傻小伙数量有限，这懒得不去看一下施工现场的改善族也有限，这种靠营销术支撑的楼盘，不会硬气太长久。中秋节后优惠收回、涨价这种烂梗，在去年元旦前也曾上演，然而春节期间个别楼盘的降价幅度大家也看到了，是不是比元旦前实惠很多？
3
不为开发商的错误买单
在这种情况下，既然个别开发商选择死扛，而且我又是刚需，那我就买那背靠大树的房企，起码不会烂尾。
这是一种很危险的逻辑。因为相比营销更为灵活，敢于壮士断腕的私企，一些拿地时不顾成本、销售时机制僵化的企业问题更多。盘卖不动，从置业经理人到置业顾问换家单位可以接着干，这个楼盘人员流动十分频繁，房子的品质就难以保障。等交房时，你说某某人当时向我承诺过什么，接待你的地产工作人员白眼一翻：那人早离职了，他现在代表不了我们企业。你怎么办？
所以，买房千万别教条主义，一定是一盘一分析，一时一分析，这个时代之下，所有的预言家，都是忽悠。
转载请注明地址:http://www.abmjc.com/zcmbhl/3156.html
