10月份的青岛新房成交前10名出来了,排在第一的是华润润府,主要依托于地缘改善的换房需求,毕竟周围继年海信绍兴路66号开盘后,已连续6年没有新房供应了。排在前十的楼盘除胶州和西海岸外,大多数的数据还是相对真实的,森林公园、和达智慧生态城基本单月破百套,珑樾尚璟、诺德澜湾、万科海潮云起这些“降价盘”成交数据也非常有代表性。
11月初,万科郁亮发表讲话督战万科抢收。同样,11月的青岛各楼盘,大部分开发商都拿出了比较接地气的价格力度,都在奋力冲年底任务。
青岛每个区域楼市情况不同,但整体趋势还是一个“买方市场”,适合大家好好挑选并抓住机遇。在年底两个月期间,青岛楼市除了表现促回款外,另外刚改、改善盘也出现一些新趋势,分别是:
1.开发区长江路新上小盘填补刚改、学区空白
2.东李世园会承接高端改善需求;
3.城阳刚需盘冲任务,买房抄底机会出现
那咱们详细聊聊:
1.开发区新上小盘填补-预算刚改、学区需求
青岛西海岸的楼市状况放在圈外人来看就是复杂化的,其实很清晰:昆仑山南路往东的楼盘除辛安、中德、前湾港外,大部分楼盘价格相对稳定,其中长江路板块跟李村、东李的价格差不多;昆仑山南路往西到两河路中间地块,看海大面积楼座价格居高不下,其余刚需、刚改项目或者楼座基本保持原来低谷期的价格;两河路以西就比较尴尬了,胶南烟台路的几个盘卷内卷严重,活力区几乎已躺平。
这其中的价格逻辑主要跟人口密度、板块配套以及周围购买力息息相关,咱们来看看开发区的几个新上项目。
长江路的“莲花山”板块价格坚挺,除中海伴山云境的平高层产品外,其他像瑞源名嘉荷府和青城熙章、中海其他面积的总价都在万以上,这让很多有学区需求的刚改换房客群望而却步。别急,这不新上的几个楼盘对万以内、甚至万左右的需求也会进行有效满足:
1)青城翰章,这是青城继熙章后再次在开发区拿地开发的一个项目,从拿地到对外开放速度很快,这一点确实超过瑞源、康大等本土开发商。它位于长江西路,东侧1公里内是6号线和13号线交汇站——王家岗站,规划7~17层洋房、小高层产品,面积是98--平三个户型,赠送面积是个亮点。
青城翰章周围的次新二手房有瑜公馆、长江瑞城,其中瑜公馆(18F)是二手房成交价在2.5万左右。如果不着急上学的刚改客群能买到价格低于二手房的翰章,不能说赚了多少,但至少省点钱。
瑞源和苑属于老城区里拨出来一块地,但它属于开发区四中学区划片内,离香江路商圈特别近。项目周围老房子居多,对换房和想上学的刚改客群还是比较有吸引力。
顺便聊聊开发区的教育情况:开发区一中的高考高分人数不低于58中,能考入开发区一中也是孩子能考入重点大学的一个基础。其中,长江路街道的四中和实验中学能考入开发区一中的人数居首,因此能对应这两所初中的刚改盘一直是很多家长所
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