18宗地近亿！广州年首轮土拍，将于5月5日正式开拍！
对比去年一口气挂出48宗地，今年首轮土拍可谓“严重缩水”。
其中，番禺仅挂出1宗地，将被寄予怎样的期望？
今天，我们就来扒一扒番禺这宗地——沙头街禺山大道南侧STJ15-02地块。
起拍楼面价遭遇“插水”
首先，先来看看番禺区沙头街禺山大道南侧STJ15-02地块的基本信息和出让条件。
基本信息：
出让条件：
1.竞得人须按规划要求配建用地范围内的道路用地、服务设施用地、其他公共服务设施及市政公用设施，并按规划要求建成验收合格后，移交给广州市番禺区政府指定部门;
2.竞得人须提供计算容积率建筑面积㎡的政府性房源，以及个机动车位停车位供政府性房源住户购置或租赁使用；
3.竞得人须采用装配式建筑的建造方式，实施装配式建筑的面积比例不低于该地块地上计算容积率建筑面积的70%。
对比周边在售的3大一手新盘起拍价：大华元/㎡，电建元/㎡，龙光元/㎡，该地块可谓“打折”出售，遭遇“插水”。
配套短缺，胜在路网发达景观佳
从地理位置上看，地块地处番禺沙头街禺山大道南侧，属市桥西板块。
整体面貌上看，与地块西侧接壤的大富村，旧改暂未启动，地块周边也还未进行大规模强度开发，目前以工业园、厂房和村庄为主，环境着实一般。
目前，生活配套只能靠村里小型商店、肉菜市场等支撑。
大型商业配套除了附近已开业的海乐荟，更多需靠3公里外的市桥中心区辐射，如易发商业街、百越广场、钻汇广场、大北路等商圈。
地铁方面，目前离地块最近的地铁站是3号线市桥站。
但是距离超3公里，不堵车的情况下，自驾也需要约10分钟，公交接驳则需要更长时间。由于通勤地铁的线路会途经学校，高峰期塞车在所难免。
至于自主买家关心的教育资源方面，很遗憾，目前只有村小……
一顿分析下来，似乎配套成为了最大的“诟病”。
难道地块就没点可圈可点的优势吗？
答案是有的！
虽然配套需要时间兑现，但地块周边的生态资源和景观，却是现成且优质的。
地块紧挨市桥水道，毋庸置疑南向一线河景，西面更有莲湖湿地公园，由于目前周边尚未有高层建筑遮挡，高层可望大夫山，景观十分不错。
地块周边还有大夫山森林公园、沙湾古镇、滴水岩森林公园等，休闲好去处。
此外，地块对自驾一族可谓相当友好！
通过禺山大道往东，约3公里可至市桥。加上邻近东新高速，驾车30分钟，可快速到达广州南站、琶洲商务区、广州国际创新城、珠江新城等重要功能片区。
另外还有一条景观大道在建中，该条道路大致呈南北走向，位于祈福新邨西侧，北起国道岔道、经禺山西路、南止市良路。开通后，还可经过景观大道直达祈福新邨。
值得一提的是，年在《广州南站地区控制性详细规划深化》中，提出将新增3条有轨电车线路改善南站地区交通。
其中，T2线：广州南站-大夫山-市桥-莲花山，地块正好位于大夫山站与市桥站之间，届时也将多一种出行选择。
一二手难叫价，突围需契机
地段来看，市桥西到番禺老城区以及番禺广场，是真的近，一条禺山大道即可直达。
自然，这里也便承接了市桥和番禺广场等外溢置业需求。
目前，地块周边二手房居多，不少小区楼龄超15年，由于楼龄较长加上距离地铁站不近，价格普遍在2.2-2.6万/㎡之间。
而与地铁站距离较近的地铁二手房，价格则在3万/㎡左右。
一手方面，目前市桥西板块除去年开盘，至今仍有少量尾货在售的大夫山·尚东，在售的一手住宅主要有三大项目。
从上表可以看出，市桥西一手住宅在售情况并不乐观。
卖得最好的大华·紫悦府，由上海实力房企大华集团开发，入市前吹风价可是破4万/㎡。
经过3年半的开发，大华·紫悦府目前已接近现房，预计今年5月将交楼，然而目前销售率还没过半。
大华·紫悦府要想突出重围，事实上也有3个契机，但都需要交给时间。
首先是教育利好，除了紫悦府，大华于年更斥资10亿拿下本次挂出地块西侧的大富村，规划将建设不少于两所中小学，解决片区教育问题。
之前大华项目销售也透露，日前大华与华南师范大学已签定合作框架协议，就等旧改启动了。而大华·紫悦府作为第一梯队，自然有保障。
除了大富村，传闻大华还有意拿下附近另外2条旧村（北海村、大平村），意在改造成连片的生活大城，届时片区配套短板或将逐步补齐。
此外，本次挂出地块的同时，也曝光了广州地铁26号线在番禺区域内的部分走向。
从《年广州经营性用地供地蓝皮书》中可以看出，广州地铁26号线具体的走向很明显从北至南穿过莲湖村、禺山西路，预计将在联邦工业城和大华·紫悦府项目、海伦堡创意园之间设站。
结合以前广州地铁26号线的规划信息，会在此设禺山西路站（暂命名，后期以官方批复为准）。
而大华·紫悦府的契机，是板块3大“难兄难弟”的契机，也是整个市桥西板块起死回生的契机。
市桥西地块承担重要历史使命
都说土拍与楼市相辅相成，它们互相影响，也相互造就。
你可以通过各个区供应的差别，窥探到一些各区对自家一亩三分地的规划偏好。
番禺地块背后的逻辑：
配套短板一直是市桥西板块跑不起来的主要原因。
旧改+全新项目开发引进成为破局重中之重。
旧改非一朝一夕之事，全新项目的开发和房企的引进才是短期看得见的，于是，今年首轮土拍，市桥西地块登场。
众人拾柴火焰高，房企的不断聚集，不仅能给予市场对板块的信心，对于片区的建设也将起到良好的推动作用，房子自然也便卖得好，无形中形成一个正循环闭环。
如此看来，该地块还承担了重要的使命！
最后，市桥西板块能否通过土拍进一步抓住风口？3大“难兄难弟”能否因此迎来破局？
让我们一起拭目以待吧！
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